杭州办公楼装修,杭州装饰公司,杭州装修公司,杭州别墅装修,杭州厂房装修
商品房收房时有哪些相关手续与步骤
作者:杭州尊荣装饰  来自:本站 时间: 2022/12/8 

 根据商品房买卖合同的约定,商品房在达到交付使用条件后,开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式,正式通知业主收房;购房者应在获悉收房通知的一定时间内,及时收房,并做好收房的相关准备工作。装修设计公司的专家来给大家总结一下收房经验。
  一:合同 看内容 准备收房
  1、买受人所购商品房的基本情况。其中包括:位置、结构、层高等内容,业主在验房时应注意对照。
  2、对于出现未按照合同约定时间交付使用的楼盘,业主可依据第九条:出卖人应以逾期交房的违约责任的内容,来要求开发商进行赔偿。
  3、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条款内容中包括水、电、气等内容,在交房时应达到约定的使用条件。
  4、装饰、设备标准。这部分内容详细约定了交房时室内门、窗、厨、卫等各部分的装饰标准,是验房时的重要依据。
 二:收房时必须仔细查看的文件
  在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:
  1、是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。
    2、是我们常说的两书---质量保证书和使用说明书,这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。
    3、是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。
  三:交费 读合同 算清数额
  1 契税:2008年1月1日后签订购房合同的购房者,住宅面积在144平方米以下,容积率1.2以上,成交价格低于5728元/平方米,契税为总房款的1.5%,其他住宅、商铺均为3%。2008年之前签订购房合同的购房者,住宅面积在144平方米以下,容积率1.2以上,成交价格低于4290元/平方米,契税为总房款的1.5%,其他住宅、商铺均为3%。
    2 专项维修资金:根据《市物业管理条例》相关规定:多层住宅交纳总房款的2%,高层住宅为总房款3%,商铺、写字楼参照执行,一般为总房款的3%。 以上两项费用,不应由开发企业代收。
    3 天然气初装费:开发企业与天然气公司在2007年5月10日以前签定合同的,应缴纳2278元/户,2007年5月10日以后,应交纳1518元/户。
    4 有线电视安装费:350元/户,每增加一个端口加收150元。
  四:“两书一表” 拿到手再细收房
    1 “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主,主要内容是住宅构造。如:承重墙、管道类型等部分的使用说明,以及开发商对房屋作出的保修承诺,如房屋在保修期 内出现质量问题时,应由开发商按约定维修。
   2 《竣工验收备案表》,即常说的“一表”。此表是政府相关部门对整个楼盘的备案,对开发商有着严格的约束作用,开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份,一份由市建委备案,一份交到市房屋管理局办理房产证,一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件,但可根据复印件上的编号,在市城乡建设委员会(市建委)查询‘竣工验收备案表’的详细情况。
   五:收房中经常出现收房流程严重不合理
  开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,然后方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋,如果房屋有问题交物业慢慢维修。
  在业主支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。
  无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
  在交付以前,业主有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。
  六:收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
  收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提,开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳,至于产权代办费,业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此,开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用,否则业主有权拒绝交纳,开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的,由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
  其他问题有:面积误差问题;装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的;小区公共配套和共用设施不健全。
  七:购房签约时细化条款
  在此,律师提醒购房人,由于房地产开发环节的复杂性,项目延期交房极为普遍,因此签订购房合同时,关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
  商品房合同面积与实测面积存在误差,买的没有卖的精,这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。(如规定:合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。)
  八:面积 ±3%以内 属正常误差
 在交房时,开发商应出示市房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告,其中包括公共分摊面积和套内建筑面积,而该表也是结算房款的唯一依据。同时,权威部门的面积实测表,对于专项维修资金缴纳、办理房产证等事项至关重要。
   由于建筑施工中的误差,购房合同中约定的房屋建筑面积和公摊面积,一般与实测不会完全一致。根据建设部规定,面积差异在正负3%以内可视为正常误差。
   如果出现面积与合同约定差异较大的情况,业主应根据购房合同第五条:面积确认及面积差异处理方法,来处理面积差异的情况。
    九:验房 带小榔头 自己查问题
    验房时,物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同。对于发现的房屋问题,应及时记录并整改。需要提醒大家的是,在验房时应着重注意以下四个方面:
    1、 门窗外框周边应打密封胶,门窗无划痕、损伤,推拉顺畅;
    2、 水电部分,业主应着重检查电路、排水是否正常,卫生间等用水房间应做蓄水检验;
    3、 墙面、地面无空鼓、裂缝,用水房间应与相邻地面有2cm的高差;
    4、 地辐热、暖气管道的打压是验房的重点,试验压力一般为0.6Mpa,时间在10分钟左右。
    验房时,物业工作人员会携带检验电路、排水、打压等设备。业主也应携带工具对房屋进行检验,如:小榔头检验空鼓,卷尺测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高,粉笔标注出现问题的位置,方便施工方直观整改。
  十:公共部分 无消防设备不符交房条件
    开发商的交房标准,不仅是指室内施工,公共部分同样是交房的重要标准,对于没有达到使用标准的公共部分,业主也应重视。
    1、 在多次验房中,肖师傅发现公共区域内的消火栓箱都是空无一物,这是不符合交房条件的。在交房时,开发商必须配齐消防栓内设备,且通上水源,达到正常使用条件;
    2 、信报箱、楼宇标识、门牌标识、层位标识等部分。在交房时,这些标识都应张贴完好;
    3、 燃气、给水、供电、供暖、道路停车场、安防系统等设施、设备,应全部到位,并达到正常使用条件。
  十一:整改 常见问题 一一进行记录
    1、 对于房屋出现的常见问题,如:空鼓、门窗破损、管道安装不全等,业主要全部写在《房屋交接验收单》上,并约定整改的具体时间。
    2、 对于违反购房合同附件三中的装饰、装修标准,如:防盗门无法达到使用标准、中空玻璃换成单玻等情况,业主可根据购房合同,要求开发商按照约定标准进行整改或赔付。
    3、 如房屋问题较严重,如:长期渗漏或法定、约定不到位的情况,业主可书面通知开发商,要求补偿或退房。
  十二:物业费 看协议 考察物业资质
     在验房全部完成后,业主会在物业公司签署一份《前期物业协议》,应仔细查看,弄清楚所要交纳的物业管理费到底由那些部分组成,清洁费、保安费、绿化费怎么计算。同时,考察一下您的小区物业管理公司资质,是否具备您要求的管理标准。
    业主在确认房屋没有问题后,就可以领取钥匙正式收房了,同时应交纳部分物业费(一般为3个月)。如果业主收房后在一段时间内不进行装修使用,那么根据省物价局的相关条例:业主在收房以后没有任何使用或者进行装修,那么物业费从收房后第一个月开始交70%。而对于装修或居住后的房屋,根据市物价局关于转发修改《省物业服务收费管理实施办法(试行)》第十九条的通知,不使用期连续超过六个月的房屋,经物业服务企业登记确认后,从第七个月开始,其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
  十三:装修 原有结构 最好不改动
    收房之后,业主就要面临装修了。房屋原先的设施、设备在改动时一定要特别注意。尤其是使用地辐热管道的房间,铺设地面时一定要小心。 业主在装修期间,一定要正确使用住宅设备,不擅自改动住宅主体结构等。
    如果业主因为装修设计而改动房屋结构,必须先要将装修方案交给物业公司,经过专业人士确认无影响后,才能进行装修。业主最好不改动房屋的原有结构,这是保证正常居住安全的基本要求。
   十四:看房提要 ,坚持 重要的是坚持
  1、坚持先验房、后签字。业主们只有坚持先验房、后收房,才能正确的维护自己的权益。
    2、如果对房屋情况无法判定,可在房屋交接验收单上注明,“室内情况不清楚”、“楼房状况未明”等字。
    3、将验房中的所有问题书面呈递给开发商让其签收,避免留下后患。
    4、业主在物业领取钥匙后,从法律角度可视为正式收房。
    5、携带相机(最好是照片上带日期),对验房中的问题进行记录。
十五:保修期内 开发商须担责任
    很多业主在装修完入住后,发现房屋存在一些问题,如:外墙渗漏、管道跑水、顶梁、墙面开裂等情况,在投诉给物业、开发企业后都不能及时解决。这样的问题对业主的正常生活带来很大影响,所以业主必须要了解房屋出现问题后的各种解决方法。
    根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年等。
    在该保修期间内,开发企业必须对所售商品房承担质量保修责任。因此,业主在收房后遇到房屋质量问题,应依据保修期限的约定要求开发企业整改。
    房屋在保修期间出现问题,业主如遇开发企业不予解决或推脱责任等情况,应及时到市建委质量监督站进行反映。
核算装修款的注意事项:
一、首先检讨一下自己
  是不是抵挡不住工长的软磨硬泡,又增加了很多装修项目呢,比如在合同外,又多做了个鞋柜?
二、是否额外付出
  是不是很多本来应该装修公司掏钱买的东西,最后变成你自己花钱买了?
三、合同重复计算
  看看合同,是不是有重复计算的地方,比如你的涂料是自己买的,可是预算上还是把涂料钱付给装修公司了?
四、审核工程量
  所有施工项目的面积你都自己仔细丈量过了吗?要知道,即使你在装修前把价格压的很低了,设计师也有办法在预算中,给你把钱都悄悄加回来,办法就是在工程量上做手脚了。
五、检查计算面积
装修都是按实用面积计算,而非建筑面积计算,核算时应检测装修公司采用的是建筑面积还是装修面积
家庭装修的验收其实是一个需要很专业的经验,普通业主只能从表面来确认装修的好和差,大家帮的朋友们一定要注意,在签合同的时候一定要把装修的标准写清楚,完工验收只是在入住前对物品使用功能的把控,验收的关键是在每一个项目施工前材料的合格验收和完工时的做工质量的合格验收,(如::A、材料进场 B、隐蔽工程C、水路、电路改造 D、防水工程及蔽水实验 E、细木工衬底工程 F、面板、木线、实木收口 G、底漆、面漆 H、墙、顶面基础处理 I、吊顶工程龙骨面板 J、各部位板块铺贴 K、工程中期验收 L、工程总体竣工验收)这些环节。家庭装修一般分为五个方面验收(水、电、瓦、木、油)。并以国家验收规范和施工合同约定的质量验收标准为依据对工程各方面进行验收,作为业主非专业验收应注意以下几点:
一、水:水池、面盆、洁具,上下水管,暖气等。
 看:水池、面盆、洁具的安装是否平整、牢固、顺直;上下水路管线是否顺直,紧固件是否已安装,接头有无漏水和渗水现象;
二、电:电源线(插座、开关、灯具),电视,电话。
看:电源线是否使用国标铜线,一般照明和插座使用2.5平方线;厨卫间使用4平方线,如果电源线是多股线还要进行焊锡处理后方可接在开关插座上;电视和电话信号线要和电源线保持一定的距离(不小于250mm)灯具的安装要使用金属吊点,完工后要逐个试验。
   三、瓦:瓷砖(湿贴、干贴),石材(湿贴、干挂)。
    看:施工前要进行预排预选工序,把规格不一的材料分成几类,分别放在不同的房间或平面,以使砖逢对齐,把个别翘角的材料作为切割材料使用,这样就能使用质量较低的材料装出较好的效果。
四、木:门窗,吊顶,壁柜,墙裙,暖气罩,
    看:选择木材一定要选烘干的材料,这样才会避免日后的变形;木方要静面涂刷防火防腐材料后方可使用,细木工板要选用质量高环保的材料。大面积吊顶、墙裙每平米不少于8个固定点,吊顶要使用金属吊点,门窗的制作要使用好些的材料以防变形。地板找平的木方要大些(不小于6×6)
五、油:油漆(清油、混油),涂料,裱糊,软包。
看:装饰装修的表面处理最为关键,油漆一定要选用优质材料,涂刷或喷漆之前一定要做好表面处理,混油先在木器表面挂平原子灰,经打磨平整后再喷涂油漆,墙面的墙漆再涂刷前,一定要使用底漆(以隔绝墙和面漆的酸碱反应)以防墙面变色。
在选择装饰公司时,业主可能最关心这家公司是否是正规企业、实力怎样。其实在挑选时,业主不妨可以从一些细节上考察到装饰公司的实力。
如果您对应该联系哪家公司拿不定注意。您有几种选择:
1、通过朋友的介绍;
2、在网上查阅相关资料,比如各网站的相关栏目;
3、去家装市场(展览会)了解,那里集中了许多公司;
4、查阅报刊杂志中的有关版面,那里有不少相关公司的广告……至于哪些公司才真的可信,这点必须详细考察才行。而且,同一家公司的不同施工队的能力都可能大不相同,所以即便公司可信,也要再了解施工队伍。
    营业执照:一个正规的从事家庭装修的公司,必须有营业执照。营业执照的“主营”和“附营”项目中,必须有“装饰工程”、“家庭装修”这类的经营项目。另外,执照上的“年检章”是证明该企业本年度通过了工商局的年检,属合法经营。
    名称:根据注册资金的不同,从事家庭装修的装饰公司的名称也不同。实力最强的是“装饰工程公司”,这种公司一般都在建委注册,是最正规的装饰公司。其次是带“有限责任公司”字样的公司,这种公司都是股份制公司,注册资金有限。如果公司倒闭,往往会使您受到连带损失。最后,是“设计公司”、“装潢公司”,这种公司往往偏重广告装潢,注册资金很少,是最需要详细考察的公司。
    办公室:选择装饰公司,您必须登门造访。进入装饰公司的办公室,有些细微之处可以显示该公司的实力。
  首先,办公室的位置和面积反映着公司的实力。往往是那些租用高档写字楼,或占用单独楼宇的装饰公司,最能提供完善的服务。公司的员工多,需要的办公空间也会大一些,这从一个侧面反映了公司实力。
  一个装饰公司正规与否,和该公司的规章制度是否健全有很大关系。您会在墙壁上看到这些规章制度,最主要的制度是有关设计师、监理和工长的管理制度因为这些制度直接管理着为您服务的人。其次是材料、施工和验收管理制度,这是保障工程质量的前提。另外,从办公空间的设计上,您也可以对装饰公司的设计力量和风格略知一二。选择一家装饰公司之前,您最好去看看这家公司的样板间,留意设计师是怎样处理户主要求的;看正在施工的样板间,则是看施工工艺和工序是否正规,施工现场管理是否严格等。
设计人员:从设计师的资历上,也能看出装饰公司的实力。因为有实力的公司才请得起好的设计师,好的设计师应该有相关的学历背景,例如工艺、美术类院校的毕业生。

 

[返 回]
杭州办公楼装修,杭州装饰公司,杭州装修公司,杭州别墅装修,杭州厂房装修
杭州尊荣建筑装饰工程有限公司
固定电话:0571-60977180
手机号码:18005882035
详情请登入网址:http://www.0571z.cn
总部:杭州市西湖区文三路50号2193室
装饰最新资讯 更多信息
 
杭州专业小吃店装修设计公司,小吃...
便利店装修,杭州专业便利店装修设...
杭州专业日式拉米馆装修设计公司...
杭州专业面馆装修设计公司,有治愈...
烟酒店装修,杭州专业烟酒店装修,...
杭州专业足浴店装修设计公司,足浴...
杭州专业餐饮装修,设计,餐厅,酒店...
餐饮店装修攻略-餐饮店装修设计各...
快餐店如何装修?快餐店面装修设计...
办公室装修设计|办公室装修中墙面...

copyright © 2007-2022 杭州尊荣建筑装饰工程有限公司  版权所有
地址:杭州市西湖区文三路50号2193室 电话:0571-60977180 24小时联系电话:18005882035
本站网络实名:杭州专业餐厅装修|杭州餐饮店装修|杭州专业餐饮酒店装修设计|杭州餐饮装修|餐饮装修设计效果图
杭州烧烤店铺装修设计_专业咖啡馆装修设计_专业日料店装修_自助餐厅装修设计,海鲜餐厅装修设计- 尊荣装饰-您身边的餐饮装修顾问!
临平空调维修 杭州装修公司 杭州家电维修 杭州家政公司 杭州空调拆装 杭州空调维修 杭州美容院装修 杭州专业办公室装修
厂房装修设计施工业务,杭州哪家装修公司好?——尊荣装饰您的首选