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该租房住还是该买房住?柴强答记者问
作者:杭州美琪装饰  来自:本站 时间: 2019-2-10 

记者:大家一直在讨论是该租房住还是该买房住,对此您怎么看?
 柴强:有不少人认为,买房是解决住房问题的最佳途径,甚至是惟一途径。其实,我们首先应该树立这样一个住房消费理念,即买房和租房都是解决住房问题的途径。从理论上以及市场经济发达国家和地区的实际情况看,都是如此。
  住房租赁市场可分为两种,一种是政府或者以政府为主的住房租赁市场,如廉租住房、公共租赁住房。其中,公共租赁住房是指政府或房地产开发企业在土地、税收、金融等政策扶持下,新建一批住房,然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金,出租给新参加工作的人或城镇中低收入家庭;另一种是民间的或者说私人的住房租赁市场。这种住房许多是房改房或老私房,其存量较大、位置较好、面积较小。
  即使要买房,也要理性地思考是现在买,还是将来适当的时候买。可以在确有需要且有支付能力时再买。这是因为:一是部分城市商品住房价格过高、上涨过快;二是从长远看,住房会越建越好,价格也会越来越稳定,终究会回归到与人们的收入水平相匹配的合理价位上;三是目前的房价相对于房租也过高,租房相对划算。
  记者:既然租房应该成为解决住房问题的另一种途径,为什么大家还是把买房作为首选?甚至有那么多人在条件不具备的情况下依然买房?
  柴强:发展和规范住房租赁市场,是解决住房问题的一个重要且有效的方式。现实中很多人都认为租房不是长久之计,难以接受先租后买的理念,很急于买房,这是可以理解的。因为目前租房子的确感觉不稳定。我认为,要改变人们目前“重买轻租”的住房消费观念,不仅要大力倡导“先租后买”,加大宣传力度,还要着力解决几个实际问题。
  首先,要有效保护承租人的合法权益。具体来说,就是要让人们租房住也有稳定感、安全感,有家的感觉。这是最重要的。比如涉及提高房租的问题,可借鉴一些国家和地区的做法,对提租行为予以限制,如规定房租上涨不得超过通货膨胀率。目前,房东随意赶走租客的现象时有发生,我们应在这一方面加强管理。
  其次,目前住房租赁市场上许多是私下租赁,租赁合同不规范,导致承租人的合法权益得不到很好的保护。产生这个问题的原因,主要是目前住房租赁的税收较高。在许多地方,如果严格按照规定执行,出租住房要缴纳的房产税、城镇土地使用税和营业税等,高达租赁收入的17%以上,这就使得出租人采取各种办法来逃税。因此,应该在税收上给住房出租以优惠,让住房租赁合同合法、规范,愿意到有关管理部门备案,从而使出租人和承租人的合法权益都得到有效保护。
  第三,住房租赁制度在立法方面应进一步完善。相关工作有关主管部门也一直在做,如住房和城乡建设部2010年12月1日出台了《商品房屋租赁管理办法》,相比1995年5月原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》,在不少方面做了调整。
  记者:您是否能具体讲讲《商品房屋租赁管理办法》具体在哪些方面做了调整?
  柴强:它体现了商品房屋租赁管理思路的一些变化。比如,《办法》鼓励房屋出租,将原规定的九种不得出租的房屋,减少为四种,即属于违法建筑的,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的,违反规定改变房屋使用性质的,以及法律、法规规定禁止出租的。
  《办法》更加注重对租赁行为的引导和规范。针对实践中出租人分割房屋出租等情况,对最小出租单位、人均租住建筑面积及租赁给人员居住的特殊要求进行了规定。
  《办法》还贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。实践中经常发生出租人在房屋租赁期内擅自提高租金的情况,既不利于承租人居住权利保障,又不利于租赁关系稳定,《办法》规定房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。
  另外,还明确了对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。
  记者:刚才您提到,公共租赁住房也是解决住房问题的途径之一,如何看待公共租赁租房在解决住房问题中的作用?
  柴强:未来一段时期,在保障性住房方面,应重点发展公共租赁住房,特别是30平方米至40平方米的小面积公共租赁住房。目前的公共租赁住房主要由政府出资建设,应积极探索鼓励社会资金兴建公共租赁住房。公共租赁住房由于出租人是政府或者单位,更容易让承租人有稳定感。当然,为了充分体现公平、公正,在大兴保障性住房建设之时,也要加强后续管理,并建立起严格的退出机制。
  限购令的出台,致使置业话题成为时下众多市民关注和热议的焦点。在限购令的制约下,不同需求的购房者究竟该如何购房?为此,记者采访了天骜投资策划公司贵州分公司总经理彭玉才。
  首次置业:从梯度置业升级为一步到位
  对于首次置业者来说,虽然并不受限购令的限制,但考虑到未来政策走势的不确定性,应珍惜“额度”,慎重考虑,在经济条件许可的情况下,不妨考虑一步到位。
过去,由于受到经济条件等多方因素的限制,不少首次置业者都会选择梯度购房方式,即“以小换大、以旧换新”。限购令出台后,这种逐步升级置业方式显然已不再适合,二套首付、利率的上升加大换购成本,建议首次置业者考虑一步到位,以免今后换房遭遇更高的门槛。
  对于经济条件有限的首次置业者来说,不妨考虑“舍近求远”。例如原本打算在市区范围内购买一套小户型住宅的,不妨考虑在城市近郊选择一套价格基本相当的大户型住宅。这样在未来很长一段时间内,都不会因为房源过小而产生换房冲动。而且随着贵阳轻轨的开通,未来居民出行也很方便,因此,首次置业者不妨考虑选择轻轨沿线房屋,即使位置稍远,也不用担心出行问题。
  对经济实力较强的首次置业买家来说,因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节,对楼盘的各项指标及产品、配套的要求更高。因此,在购房时更应多加考虑、考虑周全,谨慎出手。
  改善型买家:可选择郊区成熟大盘
  改善型买家可分为两类,一类是目前居住条件较差,迫切需要改善居住环境而购房的;另一类则是收入颇丰,平时生活品质比较高,对现有住房不满意,而为追求更高的生活质量,重新购房的。
  “虽然此次我市出台的限购令对改善型买家并未设置过多的门槛,但改善型买家同样应珍惜再次购房的机会,谨慎用好‘弹药’。”彭玉才说,由于大多改善型买家都是上有老下有小,因此在选择新的住房时,一定要综合考虑多方面的因素,如区域房价水平、周边生活配套、小区环境、周边交通、教育配套分布情况等。建议改善型买家不妨选择配套设施成熟的大型居住小区。这类大型居住小区不仅小区环境舒适、配套设施齐全、生活也更加便利,较适合对居住环境具有较高要求的改善型买家。
  投资型买家:可选择商业地产
  投资型买家原先投资的地产产品主要是住宅为主。但在限购令出台后,住宅类产品投资门槛越来越高,投资住宅将很难带来更好的收益,加上目前政策对住宅市场采取限购限贷措施,部分无法再购买住宅的投资者不妨考虑转战商业地产。
  在“新国八条”出台后,二套房首付比例提升至六成,已超过商业地产的水平。目前几大国有银行的商业用房购房贷款首付款比例仅为50%,并且不受贷款套数的限制。彭玉才说,正是由于商业地产没有限购、限贷的制约,在房贷政策全面收紧的情况下,目前已有不少投资者转战投资回报率明显高于住宅的商业地产项目。商业地产在未来将成为更多投资型买家热衷的一种投资渠道。
据媒体报道,有两会代表建议:城市住房应以公租房为主,这在两会上好像已经成为一种“共识”。从2010年以来,在保障性住房政策中,“公租房”异军突起。仅仅一年时间,突然成为保障房中的“明星”,政府的“新宠”。更令人不解的是:如果我们不健忘的话,刚刚从我们面前走过的“房改”,其目标不就是要让“公租房”Game Over。怎么转瞬间,这个已经挂了的改革对象又卷土重来了。
公租房可不是什么新鲜玩意儿。建国以后,一直到80年代,中国人住的不都是公租房吗?要是政府盖了房子出租能够满足人民群众的需要,我们为什么要搞“房改”?
50年代到80年代,中国实行的就是公租房政策。建国后,抄没了“敌产”,租给劳动人民居住,这是最早的公租房。再往下,又号召有房产的人家把空余住房出租,后来社会主义改造,不知怎么的这些私产莫名其妙地大多成了公产了,这是第二拨公租房。50年代到60年代,城市里建了不少工人新村,这应该是第三拨。70—80年代建的大板房小区,一开始也都是公租房。现在25岁以上的人,应该记得当年政府有个“房产局”,那就是管“公租房”的。
有的年青人问我,说房改不是针对“单位分房”的吗?又对又不对。因为单位分房实际上是因为公租房政策不可持续才勉强出台的替代品。公租房有三大缺点:一是政府必须筹措大量资金去建房,这是地方政府最发怵的事情;二是建起来又只能低价出租,很难收回成本;三是房子的产权是公家的,所以建起后维修的资金都得政府掏。因此,实施公租房政策的时代,政府逐渐在住房问题上对人民群众大笔地“欠债”。
单位建房从建国以后就有,一开始只是政府机关和大型国企才有此福份。后来在住房方面政府欠债越来越多,就允许各单位自己筹资建房。所以,单位建房分房实际上到80年代末才开始流行起来。但是,因为福利分房分的仍然是公租房,这样的政策不可能解决以上提到的种种问题。反过来,因基层单位的权力游戏玩得太过,导致了普遍的不公平。于是才有了90年代末开始的房改。
房改方案并不仅仅是停止福利分房,因为即使在当时,能够筹资搞福利分房的单位并不普遍。房改方案是针对整个公租房政策的:首先,停止福利分房;其次,按较低廉的价格,让人民群众把他们已经取得居住权的房子买下。与此同时,政府也把房屋维修的包袱给甩了。再次,人民群众以后再想改善基本的住房条件,那就以购买经济适用房的方式来解决。第四,对买不起房但有继续改善住房条件需要的低收入户,提供廉租房。第五,如果想大幅度改善住房条件,那就上市场去买商品房。当时的政策思路是很清晰的,但是,遗憾的是,到了具体实施时,这些政策全给“智囊”们搅成了一团乱麻。
回顾这一段历史,可以发现,在保障性住房政策中突出公租房,可能是一种倒退,退回到房改以前的老路上去了。公租房需要政府投入大量资金去建设,现在是靠上面高压政策来“落实”,但实际上令很多地方政府哭笑不得——“土地财政”的好处没捞到,公租房的资金压力却大山般地压来了。再说,今后公租房的设施设备坏了,谁来维修?论理说,物权归谁谁维修——房改前经历过的矛盾又全都出来了。历史的事实已经证明,以这种方式是很难满足人民群众的住房需要的,反倒会给政府背上包袱,而且在分配时不见得比经济适用房更容易,这肯定不是明智的政策选择。
房改时设想的经济适用房政策应该是怎样的呢?首先,经济适用房是按“非营利”的政策思路设计的,就是按成本价出售。这样,建房的成本可以迅速回收,而回收的资金又可以再次投入建房,所以可持续。其次,经济适用房出售以后,就成为房主的资产,以后的维修就得自己解决了。其三,人民群众拥有自己的资产很高兴,对稳定社会有利。综上所述,最好的政策选择其实应该是经济适用房,这才应该成为保障性住房的重点。很可惜,因为政府的不作为,这项政策在实施和执行中出了问题,现在已经被彻底污名化甚至妖魔化了。
正确的政策思路是为经济适用房政策正名,当然可以采取一些迂回曲折的应对之策。譬如,重庆市以公租房的名义进行分配,然后5年后再允许租户购买。从本质上说,这实际上还是经济适用房政策,而且还可能是零首付的经济适用房。新房盖起的5年间,政府应该不需要掏太多维修资金,而到5年后需要维修时,则把房子卖了。可能只有一个缺点,就是回收资金慢了点。

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